烏魯木齊房價漲幅回落離市民期待有多遠

    天山網訊（記者張昕宇報道）從去年12月至今，烏魯木齊市房價如脫韁野馬般一路飆升，其房屋銷售價格漲幅已連續7個月位居全國70個大中城市之首，被認為是近期全國房地產市場中的一匹“黑馬”。今年上半年，房屋銷售價格同比上漲22．7％，但同比漲幅逐步回落，環比趨于平穩。

    那麼，在全國房市出現銷售面積和銷售額“雙降”的情況下，烏魯木齊市房價有沒有下跌的可能？離市民期待還有多遠？對此，記者進行了深入采訪。

    房價漲幅和銷售額同比“雙降”

    7月21日，記者從國家統計局新疆調查總隊獲悉，今年上半年，烏市房屋銷售價格漲幅同比逐步回落，環比趨于平穩。今年1月，烏市房屋銷售價格同比增長24．7％，而到了6月，房價漲幅已下降至19．3％。

    在房屋銷售價格漲幅同比逐步回落的同時，烏市商品房銷售額比上年同期減少。1月至5月，全市實現商品房銷售額21．28億元，比去年同期下降10．11％，其中，住宅實現銷售額18．01億元，比去年同期下降14．52％。

    特別是進入4月份，受加息、稅收等因素影響，烏市房地產市場成交量急劇下跌，4月份房屋銷量與3月相比下降超過七成。烏市房屋產權交易管理中心公布的統計數據顯示，烏市4月份商品住房預售面積比3月份下降74．42％。烏市房產管理局批準的可預售住房面積相比3月也下降了23．4％。

    烏市房產局的統計數據顯示，今年上半年烏市二手房市場也呈現出明顯的價漲量縮現象，前4個月交易量同比下降超過30％。

    是什麼原因導致烏市今年上半年房價漲幅和房屋銷量雙雙下降？國家統計局新疆調查總隊生產投資價格處副處長蔣岳衡分析說，一方面是政府不斷加強了保障性住房政策的落實，降低了市場中商品房自住購買的比重；另一方面是市場監管措施到位，市場交易逐步規範。隨著土地、信貸、銷售現場六證公示制度、商品房網上交易制度、商品房銷售價格備案制度和私房交易網上掛牌公示制度等監管措施的實施，有效遏制了囤地、捂盤惜售、哄抬房價、低進高賣等違規行為，保證了房地產市場健康有序發展。

    市民購房進入持幣觀望階段

    記者從烏市價格監測中心了解到，2006年烏市商品住宅銷售均價為每平方米2266元，2007年4月，烏市商品住宅銷售均價上升為每平方米2969元，而到了今年4月，烏市房屋銷售價格同比上升了21．6％。這讓許多購房者感覺到房價仿佛一夜之間就漲了起來。

    面對過快上漲的房價在采訪中記者發現，許多購房者選擇了暫時觀望。7月19日至20日，記者到烏市多家房產公司新開盤的售樓處采訪時發現，售樓處顯得比較冷清。在烏市長沙路附近一開盤不久的售樓處，記者采訪了前來看房的李先生，他說，兩年前這個片區房價每平方米也就1600元左右，現在這里已找不到每平方米3000元以下的房子了，這讓他很吃驚。李先生說自己現在每個月的收入不吃不喝也買不起1平方米房子，最近買房的打算也只好先放一放了。

    說到目前的房價高漲，在媒體工作的朱女士皺了皺眉頭，她說︰“我們工作時間不長，每月收入也就2000元左右，除去開銷每月所剩無幾。現在房價這麼高，很難在短期內買一套房子。”她還告訴記者，前幾年自己身邊不時有朋友買房讓她去參考，而今年還沒有听說身邊朋友有買房打算。

    記者在采訪中還發現，與去年為提價而捂盤不同，今年部分新盤都因人氣不足而紛紛延期入市。7月20日，烏市幸福路附近地區一新盤售樓處的工作人員對記者說，該樓盤的開盤時間已延期了幾個月，目前公司仍未公布開盤時間表。“每天只有五六個人來看房，買房人和賣房人都在觀望，今年開發商的日子不好過。”工作人員感嘆道。

    針對當前烏市房地產市場行情，記者采訪了10多位市民，一些市民認為，在國家宏觀調控的大背景下，烏市房價肯定會下降。還有一部分市民認為，雖然房價下跌的可能性不大，但也很難繼續上漲。只有極少數市民認為，烏市房價還會繼續上漲。

    對于市民購房普遍進入持幣觀望階段這種現狀，國家統計局新疆調查總隊生產投資價格處副處長蔣岳衡分析認為，一方面對國家宏觀調控政策還有所期待；另一方面烏市市區房價已接近了大部分市民的承受極限，購房市民大多也選擇暫時觀望。

    這種市場心態，既影響了商品房銷售，又影響房地產開發商購置土地方面的投資熱情。自治區統計局數據印證了這一點，今年1月至6月，全區完成土地購置面積341．84萬平方米，同比下降16．3％。

    開發商認為房價短期不會下跌

    目前，烏市樓市究竟處在怎樣一個狀態？記者采訪了多名烏市房地產業內人士，他們均表示︰目前，烏市房價上漲勢頭會趨于平緩，但短期內不會出現下跌。

    “目前，房價上漲主要是樓盤開發成本不斷攀升的結果，地價上漲、建築原材料成本及勞動力上漲是房價上漲的主要因素。”新疆金科房地產開發有限公司總經理助理江擁軍說，“去年烏市城北及城南部分地區土地出讓金大多上漲兩倍以上，中心地帶漲了三四倍，房價不得不跟著漲。”

    新疆大成房地產開發有限公司企劃部經理安利虎介紹說，烏市商品房各項成本中，漲幅較大的是土地成本。政府放地總量有限，房產商通過“招、拍、掛”得到土地的方式，使得土地價格上漲。

    新疆華源實業（集團）有限公司的相關負責人在接受記者采訪時說，房價的重要組成部分——“土地”越來越少，拍賣價越來越高，注定了房價也會越來越高。另外，隨著人們對居住環境、樓盤配置要求的提高，建築自身的品質也就不斷提高，如高綠化、高配置、低密度、低樓層及節能設計，都促使建築成本在不斷增加。

    在采訪中，雖然還沒有一家房地產公司說房價會下降，但是，自5月份以後，烏市西北路、長春路等路段的個別新盤，就以“團購打折”、“特價房”、“付全款優惠”等各種“讓利”形式對樓盤進行了促銷。“一次性付款可享受優惠”這種優惠活動在告別烏魯木齊樓市近兩年後，近期開始露頭。

    住房保障政策帶來市場新預期

    記者在采訪中得知，根據《烏魯木齊市住房建設規劃（2008年—2012年）》，新開發的中小套型普通商品住房建設量佔住房建設總量的比重不小于70％；包括經濟適用住房、廉租住房在內的保障性住房的建設量所佔住房建設總量的比重不低于10％。自2008年起政府計劃投入1．03億元，新建6000套廉租房和2萬套經濟適用房。

    隨著政府住房保障行動的推進，居民可望通過不同渠道各得其所，將改變市場預期。烏市房產交易中心數據顯示，進入5月份以來，市場成交量有所放大，通過房產公司了解，目前的銷售部分是去年簽訂的協議，今年才達到正式銷售條件，現在群眾購房普遍進入觀望階段。6月份，烏魯木齊房地產春季交易會召開，大量新盤開始推介，開發商對價格非常謹慎，相互觀望，只接受意向訂購而不出台具體價格。

    “保障性住房一旦建成，對烏市整個住房市場的影響很大。”談到保障性住房，江擁軍說，“從今年開始，政府又加大了對保障性住房的供應量，一旦這些價格低廉的住房成規模，勢必會分流低端市場需求，對商品房價格形成沖擊，二手房的價格也將隨之下滑。”