对银行资金的过度依赖已经成为珠三角房地产开发的一大弊端，提高资金、人力资源和信息的整合能力是目前亟待解决的问题

    珠海市政府官员早些时间发出的房价已高的“预警”，显然不能阻挡珠海某小区新楼盘开盘时的长队。在该市香洲区一小区的二期工程尚未全部封顶完工的情况下，“房子早已卖完了！”记者得到的信息说，仅仅是“定金及预收款”，已经使开发商笑逐颜开了。

    实际上，当人们在争论珠三角城市房价高低的时候，这个区域房地产市场整体的问题被忽略了。

    地产业资金风险加大

    记者日前从广东省统计局的一份《珠三角地区房地产开发竞争力实证分析》中看到，尽管“定金及预收款”已经成为珠三角大多数地区房地产开发的主要资金来源，但是实质上，房地产开发投资对银行资金的依赖仍然较大。

    从房地产开发投资来看，2004年，珠三角地区房地产开发到位资金2264．67亿元，其中国内贷款达到346．56亿元，占总资金来源比例的15．3％；自筹资金到位481．56亿元，占21．3％；定金及预收款838．40亿元，占37．0％。本年到位资金与本年完成投资额之比为1．68∶1，资金来源较为充足。

    有关统计数据显示，自筹资金来源于销售收入，而销售收入主要来自购房者的银行按揭贷款，若按首付30％计算，企业自筹资金中有大约70％来自银行贷款。据央行报告显示，定金和预收款中也有30％的购房预付资金来自银行贷款，以此推算，珠三角地区房地产开发使用的资金中大约有30％以上来源于银行贷款。

    此外，为了达到国家提出的房地产项目资本金达到35％（不含经济适用房）的要求，一些房地产企业通过关联企业贷款、挪用已开工项目资金、向省外企业借款以及销售回款再投资等方法拼凑自有资金，都增大了房地产企业的资金风险。房地产业是一个资金密集型的行业，在项目开发过程中资金占用量大、占用时间长、风险大。此外，资本金的规模也是企业竞争的重要砝码。

    数据表明，珠三角地区的大多数房地产开发企业的资金来源还比较狭窄，尤其对银行资金的依赖性较大。因此，企业要想方设法通过各种渠道，包括金融机构、企业债券、投资基金、IPO等多种形式扩大间接融资规模，探索融资合作的创新模式，完善企业的资金链条，降低资金风险。

    城市间发展速度不均

    从珠三角地区房地产市场的发展来看，该地区房地产企业具有起步早、市场化程度高、信息资源丰富等优势。不过直到今天，珠三角地区房地产业的发展仍然存在着不均衡的问题。

    根据统计部门的分析，房地产市场第一档次的广州、深圳，其综合得分均在75分以上，而处于第二档次最前列的东莞市得分只有56．91分，由此形成了明显的断层。

    在整个珠三角地区，深圳和广州是珠三角房地产市场发展最为成熟的地区。然而，具体从各个细分指标分析，在总量方面，广州、深圳的主营业务利润和营业税金及附加分别占珠三角地区的82．8％和67．0％；在效益指标方面，广州与深圳的销售利润率、主营业务利润率也都均显著高于其他地区。与广州、深圳相比，其他地区大多徘徊在低成本、低楼价、小规模的发展模式上，企业存在着产品同质性较高、营销手段落后、高投入低产出的粗放型增长等问题。

    竞争力亟待整合提高

    就此，广东省统计局根据相关的基础分析和竞争力综合评价提出：珠三角房地产企业在未来的发展中，应该发扬创新精神，着重培养市场拓展能力、产品创新能力，尤其是资源整合能力。

    推进珠三角房地产一体化进程，巩固本地市场是首要问题。目前，广州、深圳都面临可开发土地资源不足的问题，2004年深圳待开发的土地面积和当年购置的土地面积分别为163万平方米和125万平方米，仅为当年完成土地开发面积的74．1％和56．8％。珠三角地区房地产一体化，是解决广州、深圳土地储备不足的最好方法，也是逐步缩小区域内部发展不平衡的有效措施。广佛一体化的成功案例也证明，在土地资源有限的条件下，“大盘开发”不应成为未来的主流，由政府主导的卫星城开发将是新的发展方向。到2020年，珠江三角洲城市群实现“一小时生活圈”的目标，珠三角地区公路网四通八达，镇区经济发达，中心城市辐射能力强，这些都为房地产一体化的进程提供了先决条件。另外，到2010年，珠三角的城市化水平要达到70％。珠三角地区城市群和小城镇建设，都离不开房地产业的发展。房地产企业应抓住这个机会，在项目开发中与政府对城市和小城镇建设的规划同步，进行市场拓展。

    从趋势看，珠三角地区不乏发展成熟、实力雄厚的企业。但是总体上看，地区内一、二级资质的企业数量仅占7．3％。对于大部分综合实力较弱的企业来说，如何提高资金、人力资源和信息的整合能力，形成自身的竞争优势，并逐步上升为核心竞争力是亟待解决的问题。