4月28日，中国步行商业街委员会秘书长董利一行来到布洛城项目现场，就项目周边的商业现状及未来升值潜力等话题，与开发商进行了深入研讨。

    根据北京市两轴两带多中心发展的整体战略，十一五规划中有两大重点：一个是环渤海重点区域，第二就是京西绿化带，正好位于其中的大兴区理所当然就具备了加速起飞开发建设机遇。区政府年初刚刚批准区市政规划，市政建设规划在房地产开发包含四个重点，第一个是亦庄经济开发区；第二个是黄村核心区；第三个重点就是旧区的改造；第四个重点就是大兴区的启动。

    而位于南四环、南五环之间的布洛城，由于离核心城区近、交通便利、市政设施完善，加上政策的福泽，其商业受到了投资者的追捧。

    据布洛城彭总介绍，“南四环、南五环比东四环、东五环要好，因为东四环、五环启动比较早，市政建设摸着石头过河，有一些前瞻性建设没有想到，导致整体市政设施等等都没有这边好。”另外，“这边的交通通达性非常好，南通黄村北到四环的公路在2007年底应该可以修通。通过京开高速和即将开发的西边这条道路，到核心城区的天安门、复兴门、CBD等地点，都是在半个小时车程之内。”同时，“对于一些大型的商贸或者是商业基地来讲，这个区域应该说有一些优势，过去马家堡、木樨园、新发地等区域，形成商业比较浓厚的服装、建材以及农副产品、花卉等批发基地，这些不仅和居民生活息息相关，也为今后的开发奠定了良好的商业基础。”

    商业地产界专家也一致看好布洛城所在区域商业前景。中国步行商业街秘书长董利认为，目前布洛城所在区域类似于现在的望京，但比望京的机遇要大得多。

    他建议南城商业发展要有前瞻性，绝不仅仅想着为15万人居住来服务，一定要是一个高端的、功能全面的，能够可持续发展的城市功能整体规划，这种规划除了卖场，还要包括电影院、文体设施等等都是需要的；第二应该考虑一些产业型的功能，“这个地方跟金融街不一样，这种地方更适合于创业期的中小型的公司。因为这些人群他们是具有智力资本的，要看准产业发展的空间，要建设一些孵化器的项目，因为年轻人很多，这些年轻人他有他的智力成本，一些中小科技的公司，在那个地方是很适合发展的。”

    以下为现场实录：

    彭总：非常高兴各位专家到我们这个项目来沟通！首先，我代表公司把该项目选择区域的基本情况简单介绍一下。刚才大家也看了这个项目初步的规模，应该说行政区上是隶属于大兴区，地理位置在南四环与南五环之间。根据北京市两轴两带多中心发展的整体战略来讲，在十一五规划中有两大重点：一个是环渤海重点区域，第二就是京西绿化带，这样大兴区整体具备加速起飞开发建设机遇。而且，这个项目我们在大兴区做了五年，是北京市第一个面向全国招投标的项目，包括70万平方米的经济适用房、65万平方米商业房和20万平方米公建，整个项目的建设规模是200万平方米，相当于现在的望京，比过去方庄要大得多。交通也非常便利，南通黄村北到四环的公路在2007年底应该可以修通。区长在市政广播中说，区政府三个月前刚刚批准区市政规划，市政建设规划在房地产开发包含四个重点，第一个是亦庄经济开发区；第二个是黄村核心区；第三个重点就是旧区的改造；第四个重点就是大兴区的启动。我们项目所在的区域位于其中，应该说具有很好的政策背景。

    布洛城彭总 在商业气氛上，这个项目在规划角度上有这么几个特点：首先绝对地理位置位于四环、五环之间，离核心城区很近，目前东边、北边在这么近的区域可开发建设用地用于住宅、商业地产的开发项目已经非常少了。我们项目的价格大家都知道，也是具有很大优势的。从交通便利程度、市政设施的条件来讲，可以说南四环、南五环比东四环、东五环要好，因为东四环、五环启动比较早，市政建设摸着石头过河，有一些前瞻性建设没有想到，导致整体市政设施等等都没有这边好。再就是这边的交通通达性非常好，通过京开高速和即将开发的西边这条道路，到核心城区的天安门、复兴门、CBD等地点，都是在半个小时车程之内。同时对于一些大型的商贸或者是商业基地来讲，这个区域应该说有一些优势，过去马家堡、木樨园、新发地等区域，形成商业比较浓厚的服装、建材以及农副产品、花卉等批发基地，这些不仅和居民生活息息相关，也为今后的开发奠定良好商业基础。

    对于区域的一步规划，我们做了一些前期的准备工作。现在我们已经开发完成了70万平方米，其中包含50万平方米的经济适用房，叫瑞海新城，再就是布洛城20万平方米的商业住宅，剩下这一块包含另外两个区域——A区、B区，区域北边就是九龙花园，包括别墅和多层花园洋房都已经入住。区域整体上应该说是两纵一横，东西向是东西大街，两纵是这两条路。我们现在的拆迁工作是在A区进行，今年开发面积是25万至30万平方米的规模。现在还有135万平方米的建设规模，其中110万平方米是住宅，25万平方米配套共建，这里面包括学校、幼儿园、医院等，总体上讲涉及对外经营用的商业化应该是在20万平方米。这20万平方米该怎样进行定位，怎么样进行合理的分布，确确实实也希望通过各种活动跟大家进行交流沟通。现有商业已经做的，怎么样进行改造，也希望听听大家的意见。

    第一块就是瑞海家园。两边临街已经成为商业街，已经形成一个雏形，已经具备了一定规模。。这两块已经在形成规模，我们想真正做成商业一条街。规划的时候这两快也做商铺，把它连起来。有一些经营不太好的项目，我们想通过有组织的回购或者是代租赁的业务，把一些业态进行调整和引导。

    第二就是我们现在已经建成的三个小区，既布洛城，首先，量不算大；其次，这个地方目前什么都没有，对任何铺面进来都是有需求的，就看能不能经营好。客户到这里会把城区生活的模式和习惯带进来，一些连锁店和小区服务设施开在这个地方，应该是最有价值的。这些人群实际上和当地人群没有任何关系，只是城里的人买房进入的，希望大家给一些建议。

    剩下这些集中公建部分是这个区域，这是一个比较宽的中心大街，真正临街商业放在这个地方，具体怎么摆，和拆迁总体规划也有一些关系。大型超市、包括酒店、餐饮都需要在放这个区域，也就是在这个范围内考虑，这边考虑基本上是学校、医院。但是现在还没有最后审批，所以听一听各位专家的意见，可能也有一些启发。以后我们建立合作关系以后，一起把商业做上去。希望听听大家的意见，向大家学习。

    大概的情况就是这样，整个开发建设进程计划，我们已经定下来了，定了三年的计划，三年计划刚才已经简单讲了。2007、2008年是重点，还剩下135万平方米包括市政、入住、经营这一块要到2010年才能完成，五年的时间我们要全部完成，但是实际上开发建设营销应该是三年的时间，2007年开始，我们4月底马上开工，还有一块地就是8、9这两块已经开始了，底层是商业，大概是3000多平方米。今年马上要开这一块以住宅为主，这两块加起来32万平方米，争取今年全部开，我们计划20、30万，明年准备开50万平方米，也就是2007、2008年开工面积达到80万平方米，2009年重点就是配套商业和一些公建大型设施这些，再加上还有40万平方米的适用房建设。所以应该说这三年内全部开工建设，四年至五年的时间全部完成，这是项目的基本情况。大的背景和市场我们想听听专家的意见。

    卞京：这次我们当时考虑以商业为主要探讨话题，请几个专家，同时秘书长亲自邀请思源公司，思源做商业、住宅经济都非常好，把奥运商业工程都包下来。这边还有易初莲花、旺市百利，旺市百利刚刚被沃尔玛收购，应该也是代表沃尔玛。这些人都是这个领域非常牛的人，秘书长先代表说几句。  

    刘伯庸：我说的东西可能不会像易初莲花、旺市百利这两位负责招商说的立竿见影，我说的东西可能会更加宏观一些。因为我们觉得一个项目，其实这都不能归成一个项目，我感觉它的规模有一点像一个城。刚才常总也说到这个地方如果全部开发完、入住完大概会达到15万人口，15万人口别说在国外，在中国其实也是一个中小型城市的概念，所以如果咱们今天单纯就商业配套来讲，所需要的商业配套绝对不仅仅是社区型的商业，应该是具有城市功能性的商业。这个商业就是大商业的概念，也不是单纯的零售、购物，更多的就是城市功能怎么留住这15万人，怎么让他们在这找到全面的消费，包括吃喝玩乐购大型商业消费的概念。这个规模可能没有望京那么大，但是在未来趋势上来讲，我觉得有可能发展成南边望京的这种概念。我们可以看望京，望京原来也是单纯的住宅，单纯的居住，商业都是低端，或者更多都是底商的形式。但是现在望京应该说在各种城市功能方面，有了比较大的提升，包括大的购物卖场，这样一些休闲娱乐设施，像电影院等等也都有了，另外酒店、写字楼，包括和产业相关的产业园的兴起，CBD大型企业的入驻，逐渐会把望京这个区域发展到了一个比较成熟的这样一个北京新区的程度。

    现在来讲，南城要有一个前瞻性，绝不仅仅想着为15万人居住来服务，肯定是一个高端的、功能全面的，能够可持续发展这样一种城市功能整体规划，这种规划刚才我说到大商业吃喝玩乐购，除了卖场，包括电影院、文体设施，包括商业设施等等都是需要的。第二应该考虑一些比如说产业型的功能，我不知道现在规划一些写字楼没有，但是我觉得这个地方其实也是有它的产业发展的空间。因为我开车去黄村的时候，路边还有一些孵化器，包括产业园的发展基础，所以像这些应该也是和城市功能要进行统一的考虑和结合，这15万人，未来整个项目，包括周边项目建好以后，会新进来很多新的高素质的，高消费力的客群，这些客群他的消费是要在这个地方的，未来其他的包括就医、就学、就业能不能在这个地方。这个地方跟金融街不一样，这种地方更适合于创业型的一些公司，中小型的公司在这里创业。因为这些人群他们是具有智力资本的，比如说回龙观，回龙观原来纯粹是住宅，800万经济适用房，当然现在商品房也上了，现在卖到8000多，原来是这样的情况，也就是白天全部上班晚上再全部回来，是一个卧城的概念，现在回龙观现在也在做总体城市功能的调整，包括现在拍卖的地其实都是综合性商业项目。我们要看准产业发展的空间，要建设一些孵化器的项目，因为年轻人很多，这些年轻人他有他的智力成本，一些中小科技的公司，在那个地方是很适合发展的。这些人他上班不用离开回龙观，每天就在那个区域上班、下班，在这边吃饭、购物、消费等，这样就是一个比较完整的城市发展思路。为什么北京提出来两轴两带多中心，多中心的概念其实就是每一个中心要有自己的核心，这个核心能留住人，不能每天都跑到金融街上班，这样对北京大城市发展也是不利的。

    回到这个地方，这个地方不仅未来商业的功能发展，产业功能的发展，不仅要吸引这15万人，同时它能不能形成自己的特色化、差异化，能够吸引这一片区域以外其他人，甚至包括黄村的人到这个地方来消费，来就业，来就医、就学等等。我的想法因为今天更多还只能是务虚，大家更多要做战略层面或者是策略层面的沟通。我的想法就是这个地方一定要有这样一些前瞻性的把握，绝不能像现在我们看到的都是一些底商型的社区配套型的商业基础设施，一定要有前瞻性，一定要有城市未来发展定位的把握。我想这些问题想清楚更重要一些，放在前面来考虑，确实是像前面说的四环、五环基本上没有开发用地了，这一块地很有价值的，关键就是能不能开发出来，价值最大化。