业主“自治”时机未熟

广州从1981年成立第一家物业管理公司也是国内首家物业管理公司以来，目前已有物业管理公司1100多家，从业人员6万多人，物业管理面积1.6亿平方米。可以说，物业管理的好与坏，除了影响到业主是否住得舒心之外，还在很大程度上影响所购置的物业是否有很好的保值甚至升值功能。因此，除了价格、产品质量之外，物业管理逐渐成为现今消费者购房所看重的因素之一。但是近几年，随着业主维权意识的增强，围绕着业主和物业管理公司之间的纠纷也越来越多。

□本版撰文 时报记者 李东元

困惑 我的地盘“他”做主

理论上，选择哪家物业管理公司管理小区，业主拥有绝对的话事权。但现实是，这仅仅是一种理想的状态，要真正使用这一权利，业主们还要面临着很大的阻力。

近几年，广州大部分新开发项目都由开发商下属企业、或由其指定的物业管理公司进行管理。有业内人士指出，由于小区前期业主的入住率较低，不能成立业委会，由开发商指定一个企业来管理社区的做法是无可厚非的，“这也成为了小区物业管理的一大漏洞。开发商会利用指定的物业管理公司来控制社区，以求在项目开发销售过程中获得更好的销售”。

这一做法的弊端往往会在项目即将或已经开发完毕的时候暴露。有业内专家表示，由于存在裙带关系，这类物业管理公司往往在处理物业纠纷时不能端正立场，很难做到全心全意为业主服务，这引起了业主的强烈不满。“部分物业管理公司甚至成为了不良开发商的‘帮凶’，为开发商隐瞒质量、规划等各种问题，极力打压小区的‘积极分子’”。最近几年，业主的维权意识不断增强，有关物业管理的纠纷不断爆发，这在一定程度上让广大业主对物业管理行业失去信心。

现状 业主“自治”呼声渐高

随着近几年各大楼盘的入住率逐渐提高，以及“业主委员会”概念的传播和普及，不少项目的业主都产生了强烈的“自治”愿望，要求更换原来由开发商指定的物业管理公司，以达到服务更好、收费更透明的目的。由此而产生的业主和物业管理公司之间的纠纷时常出现，部分项目甚至出现“业委会”和物管公司抢地盘的暴力事件，在社会上造成了不良的影响。

今年10月1日，《物权法》的出台和正式实施，无疑为广大业主维权注入了一剂强心针。《物权法》里面有关规范物业管理的条例，让业主维权有了更充分的法律保障。但有业内专家表示，由于《物权法》有关物业管理政策的细则和司法解释尚未出台，以及成立业委会没有非常明确的指导性文件，在一定程度上造成了政策未能够完全落实的情况。

据记者了解，目前广州能够成功成立业委会的小区并不多，绝大部分项目要么没有成立业委会，要么业委会被开发商所控制，这在一定程度上造成了物业管理公司无人监管的局面，让其为所欲为，令业主维权有极大的难度。

而据记者了解，目前已有部分开发商及物业管理公司感觉到了市场的变化，通过转变观念、提高服务水平来自我规范。在《物权法》正式出台之前，已经有物业管理公司更名为“物业服务公司”，首先在观念上进行转变，以达到培养员工更强的服务意识。此外，还有不少企业引入了国内外一流的物业管理公司作为顾问，以保证社区物业管理的水平。

政府 逐渐加大物管监督力度

为更加规范行业的管理，近期，几经修改的《广州市物业管理规定》已经由广州市国土房管局送至广州市政府法制办公室审查，并全文公布以公开征求公众意见。这一政策有望在不久之后获得通过。

据了解，本次国土局提交的送审稿借鉴了上海等城市的立法经验，并开创了“物业管理联席会议”制度，规定物业管理区域内，可以建立由街道办事处（乡镇人民政府）牵头，市国土房管局各区分局（县级市国土房管局）、辖区派出所、社区居民委员会（村民委员会）、业主委员会、物业服务企业等参加的联席会议制度，协调解决物业管理中的重大问题。20%以上有投票权的业主提议召开临时业主大会会议，但业主委员会不依法召集的，辖区内街道办事处（乡镇人民政府）应当组织召开联席会议等。

专家表示，随着政府部门对物业管理行业的管理监督力度的不断加大，以及行业领先者的不断创新和提高服务水平，作为物业管理行业领先者的广州楼市，必将会迎来新一轮的突破，以达到让业主安居乐业的目的。