保护权益谨防开发商“挞定”

有楼盘在未取得预售证的情况下开售，而发展商最终“挞定”，买家应引以为鉴。

近日，《家天下》收到越秀区业主的投诉，显示某楼盘的开发商有因楼价飞涨而“挞定”的嫌疑。其实，从之前出现的几次楼盘“挞定”事件，都反映出市场因楼价上涨而欲“挞定”的开发商不在少数。那么，业主们是否能捍卫自己的权益，在一定程度上，也要看业主们是否已经和开发商签订了《认购书》。所以，为防止将来开发商“挞定”，律师认为，即便住宅未取得预售证，买家还是应尽快和开发商签订《认购书》，才能尽可能减少损失。

案例：

2005年国庆期间，越秀区某楼盘开始销售，该楼盘共有三栋，分B1、B2和B3。当时取得预售证只有B3栋，但一起纳入销售的还有B1和B2部分单位（这两栋当时并没有取得预售证）。王先生参加了当时的抽签，并最终挑选了B1栋某单位，由于B1栋当时未取得预售证，所以在交了2万元定金后，双方约定在2005年12月取得预售证后再正式签订合同。

尽管当时双方没有签订正式合同，但开发商在开具给王先生的收据中已清楚列明具体单元及该单元成交金额，盖的财务章也是该公司的印章。之后，由于发展商和提供土地的合作方出现纠纷，B1栋一直没有取得预售证。期间，王先生曾经多次致电开发商，咨询有关价格是否会有变化的问题，但开发商回答说：对之前已交20000元的买家，将会按照之前约定的价格销售，不会进行加价。

2007年7月下旬，开发商正式获得预售证，众业主要求按原来约定的价格购买，但开发商拒绝接受，并提出只有两个方案：一是执行“退2万赔2万”方案；二是按目前价格的9.5折购买。7月27日，开发商对B1栋所有单元明码标价并开始对外销售，价格从原来的9000元/m2变成18000元/m2。此前，开发商并没有通知任何一位买家关于B1栋开始销售的相关事宜。7月28日，众买家提出另外的解决方案，但遭到开发商的拒绝。

律师意见：

广州市某律师事务所知名律师认为：

1.就本案例而言，王先生手上只有一份定金收据，并没与开发商签订正式合同。收据中虽写明具体单元及该单元成交金额，但不完全具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖的主要内容，不能认定为《商品房买卖合同》。据《最高人民法院关于审理〈商品房买卖合同〉纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，开发商拒不与王先生签订《商品房买卖合同》的，王先生可按定金罚则要求开发商双倍返还定金。

2.如购房者未能立即与开发商签订正式买卖合同，建议先与开发商签订认购协议，按《商品房销售管理办法》第十六条的规定，详细约定商品房的基本情况、房屋价款、付款方式、付款时间、房屋交付使用条件和时间、面积差异处理办法、办理产权登记有关事宜、争议解决办法和违约责任等相关情况。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，在开发商已按约定收受购房款的，该认购协议可认定为商品房买卖合同。如开发商事后反悔，不与购房者签订正式买卖合同，购房者可要求开发商实际履行认购协议。但如开发商已将该商品房转售给他人，则认购协议无法实际履行。购房者可按认购协议约定的房款总价与现在该商品房评估价之间的价差要求开发商赔偿损失。

《认购书》属预约合同 合法有效

在2006年广州某楼盘的“退定案”中，广州市中级人民法院终审承认了《认购书》的法律效力，驳回楼盘发展商的上诉，维持原判。业主代理律师认为，广州市海珠区人民法院和广州市中级人民法院的判决至少明确了三点：《楼宇认购书》首先是独立于《商品房买卖合同》之外的预约合同。其次，《楼宇认购书》中的定金用于担保《商品房买卖合同》的订立，是立约定金。最后，买房人和开发商签订《楼宇认购书》，买房人交纳定金担保其将来与预售方订立正式的《商品房买卖合同》，其行为不违反法律和行政法规的规定，《楼宇认购书》有效并受法律保护，开发商应该履行《楼宇认购书》中的全部义务。应该说，该案对购房者维权起到示范作用。

业主代表律师之一的张律师在接受媒体采访时表示：根据我国法律，《认购书》属于预约合同，作为合同的一种，只要它是当事人双方意思表示一致的结果，只要不违反法律、法规的强制性规定和社会公共利益，该合同就是有效的，即便开发商并不获有商品房预售许可证。开发商如果明确表示拒绝和购房人洽谈签署《商品房买卖合同》，或者以其他方式拒绝和购房人洽谈签署《商品房买卖合同》（比如把购房人认购的房屋出售给他人或者故意设置障碍，使《商品房买卖合同》无法签署），应该向购房人承担缔约过失责任。缔约过失责任的赔偿范围为信赖利益的损失，既包括因缔约过失行为导致对方财产的直接损失，也包括受害方财产应增加而未增加的间接损失。