小区地下人防工程再现产权真空

    将小区地下人防工程改为停车场，业主原来每月只需向物业交纳120元的停车管理费；而物业公司在拿到民防局颁发的《人防工程使用证》和《行政许可决定书》后，要求业主每月多交300元租金。

    认为把人防地下车库使用权交给物业的程序违法，而且侵害了业主权益，北京市朝阳区罗马嘉园19名业主将北京市朝阳区民防局告到了法院，要求区民防局撤销行政许可决定以及颁发给物业公司的《人防工程使用证》。

    今天下午，北京市朝阳区人民法院作出行政裁定，驳回了19名业主的诉讼请求。

    停车费突涨引发“民告官”

    今年6月17日，罗马嘉园的业主停放车辆时，小区物业——北京珠江世纪物业管理有限公司（以下简称珠江物业）的工作人员告知说，现在停车每月除120元管理费外，还要再交300元的租用费。

    珠江物业拿出了朝阳区民防局颁发的《人防工程使用证》和《行政许可决定书》，证明他们拥有地下人防工程的使用权。

    交涉无果后，业主将朝阳区民防局起诉到法院。他们认为，小区内的地下防空工程属于业主共有，对方在授权物业时没有告知小区业主，把业主正在使用的人防工程转给不具有所有权和合法使用权的物业公司，侵害了他们的利益。

    10月17日，此案在朝阳法院开庭审理，珠江物业被列为第三人。

    “19名原告犯了概念性错误，小区的防空地下室是国家的人防战备设施，不是属于小区业主共有的公共设施。”朝阳区民防局的代理律师杨晓红在庭审中表示——

    凡建设费用列入商品房综合开发成本，按规划统一开发建设的防空地下室，均列入北京市公共人防工程，作为国家的人防设备设施，一律由所在区、县政府实行统一管理和开发利用。

    根据《中华人民共和国防空法》中规定，“人民防空工程的维护管理由人民防空主管部分负责”。“罗马嘉园小区的地下一层为普通地下室，由房管局管理；地下二层为人防工程，由民防局管理。人防工程一律由所在区县政府统一管理和开发利用。”

    杨晓红称，地下人防工程平时可作为停车场等使用，罗马嘉园小区物业申请此人防工程为停车场的手续及程序合法有效。

    19名业主的代理人、北京义派律师事务所律师樊建利向法庭提交了《商品房买卖合同》，以及业主们在北京市建委官方网站上下载的“北京市住宅物业公用部位共用设施设备维修分类标准表”，证明小区开发商已将建设地下人防工程的成本纳入商品房的成本。他说，开发商将地下人防工程投资通过房屋买卖转嫁给全体业主之后，小区地下人防设施就应当由全体业主共有。而珠江物业不是小区地下人防工程的投资者和建设者，无权得到其使用权。

    珠江物业的代理人表示，珠江物业受罗马嘉园开发商的领导，开发商已经同意所属珠江物业对罗马嘉园地下人防工程进行管理经营，同时也向法庭提供了《商品房买卖合同》，证明当初业主和开发商签订购房合同时，并未将人防工程列入小区业主的公摊面积之内，业主的购房成本并不包括地下二层的人防工程部分。