经济适用房，挡着谁的路了

时下，建筑质量与卖房子没有太大的关系，用不着采用新型建材，房子也能卖出高价。商品房一般都是用钢筋水泥造的，经济适用房也差不多，从物理介质角度，两者没有太大区别。

但是，商品房与经济适用房总该有什么不一样吧，不然，怎么满城都是商品房，经济适用房非常稀少。如果从非物理介质的角度看，两者确实又有区别。

先看商品房的流程。有人需要住房，地方政府把国有土地先批租给开发商，而不是给需要住房的人，70年土地租金一次付清，开发商钱不够，会向银行借款，再找施工队造房子，然后拆零给许多需要住房的人。这时，需要住房的人，要一次付清政府地租，开发商利润，银行利息，建材成本和施工队工钱，外加政府的各种税费。

再看经济适用房的流程。有人购买能力弱但也需要住房，地方政府把国有土地拿点出来，不必一下子付完70年租金，再找施工队造房子，然后把购买权分配给许多购买能力弱但也需要住房人。这时，购买能力弱但也需要住房人，要一次付清政府地租，建材成本和施工队工钱，外加政府的各种税费。

以上描述比枯燥，但可以看清楚了，经济适用房，让开发商垄断的暴利、银行赚了卖家赚买家的利息，成为多余。

经济适用房会让某些相关的利益集团不爽，但它们毕竟没有公权力，并不能挡经济适用房的道，那么，究竟是谁跟经济适用房过不去呢？

如果把这件事情放到它的历史背景下，还可以看得更清楚些。1998年，国家“房改”后推出经济适用房，它的设计原理，它的定性，以及它与廉租房和商品房梯度配置等等，都是科学合理的。也就是在上世纪90年代，国家机关已经推行招考公务员制度，行业系统基本中断了基层与高层的垂直性干部交流。许多参与政策制订的人，没有基层的实践经验。比如经济适用房的实务操作，幼稚到了让人不可思议的程度。

经济适用房的推进过程中，根本就没有考虑过纳入住宅梯级消费序列，它可以比商品房户型大而不加限制，它可以比流通的房改房（有些地方叫售后房）成色新而不加调节等等；也根本就没有考虑过关键的退出机制，当拥有者的收入变化了，富足到可以买几幢豪华别墅，也无需迁出或者付出保有的代价等等。

开头说过，经济适用房与商品房，从物理介质角度看，两者没有太大区别。当经济适用房的实务操作，就是造房子，就是造好了把购房额度分配给需要资助的中低收入者。假设，没有任何规则上的瑕疵和行权中的舞弊，在变化市场经济中，高中收入者，一夜变成中低收入者也太容易了。无论怎样，经济适用房数量是永远不够的。

还正是由于它在规则上有太多的缺陷，极易造成行权过程中的腐败，许多经济适用房变了味，有的居然成为政府机关大院，最过分还变成了“养马遛鸟”的地方（开宝马车，包养情妇）。经济适用房为此受到社会各方置疑，地方政府很快就失去了推进的积极性。

从更深层次的体制角度，要说经济适用房与商品房还有什么不一样，两者对地方政府的地租收入，确切表述，对地方政府任意支配属于全民的土地收益规模是绝对不一样的，地方政府有充分理由不喜欢经济适用房。

其实，经济适用房本身没有过错。它的具体实现形式，根据不同经济条件以及城市化不同阶段，可以有多种多样的选择，但从本质上讲，它属于半公共物品，对城市发展是不可或缺的。

比较一下新加坡人的组屋，日本人的集资造房，英国人的长租转购，美国人的贴租控租等等，我们的经济适用房的实现形式确实是太单调了，但绝不能证明，我们已经发达到不需要这种半公共物品了。

云涌