这个冬天让开发商感觉有点“冷”

房地产企业“抱团”加快并购重组步伐———

就在各方正在对“楼市拐点论”争论不休的时候，房地产行业新一轮的洗牌却已经悄然开始。房贷新政让高烧的楼市降温，相比行政手段，金融杠杆对房地产行业调控的效果更要明显和容易。一方面是房价过高和新政导致的需求锐减，销售压力空前加大，另一方面是资本运作空间急剧缩小，融资难度倍增，绝大部分房地产公司都面临着巨大的资金压力，在这样的背景下，京城不少房地产企业为了防止资金链的断裂，暗自加快了并购重组的步伐。

资深业内人士认为，目前房地产企业“抱团”速度的加快，实际上也是一种“御寒”的体现。对于北京乃至整个中国房地产市场而言，2007年的这个冬天，的确让大大小小的开发商们，感受到了丝丝寒意……

房地产企业并购频繁进入合并重组高峰期

北京市产权交易所数据统计表明，近半年来，有关房地产公司股权挂牌转让和融资的案例不下数十起。如果再考虑到部分企业私下的股权合作谈判，企业并购现象更是相当普遍。

无独有偶，全球四大会计师事务所之一的普华永道最近公布的《中国企业并购岁末回顾与前瞻》显示，中国房地产行业并购数目和金额今年以来大幅上升。报告显示，今年前11个月，中国房地产业共有171起并购事件，在12个主要行业中排名第二，而今年以来房地产业并购金额已经达到103亿美元，较去年全年的49亿美元翻了一番。

这不由让人联想到前不久万通集团董事长冯仑在公开场合的一段言论。冯仑认为，房地产企业在未来3至5年内将进入合并重组及优胜劣汰的高峰期，将只有不到5%的企业可以存活。

冯仑的观点似乎并非危言耸听，持有相同观点的不在少数。“现在，房地产业洗牌已经开始，并有可能在未来进一步加剧。”普华永道中国企业融资与并购总监赵亮表示，随着房地产业规范程度不断提高，中国房地产商在加速分化，一些运作规范和资金实力雄厚的房地产商都已经开始或正在并购资金比较短缺的开发商。

中大恒基不动产营销公司总经理赵晨明则进一步解释了现下的“时局”：大开发商已经占据行业高点。以上市公司为主的一批开发商，通过股票增发、发行债券等方式大量融资，利用充裕的资金进行土地储备，直接提升了竞争能力，进一步挤压了中小开发商的生存空间。

众多实力房企“等米下锅”“大鱼吃小鱼”游戏愈演愈烈

由于今年以来北京市场商住用地供应大幅减少，在目前这种土地获得渠道单一且土地供应数量少的客观情况下，通过公开招拍挂方式拿地的成本越来越高，不少地块的出让竞价之惊人已经表明北京土地市场正在出现一定程度的非理性行为，通过招拍挂拿地的成本显得更加昂贵，对比之下，通过公司并购和项目股权收购获得土地性价比更高。

中原地产华北区董事总经理李文杰向记者介绍，目前市场上见到的公司之间的并购常分为两种类型，一种是资金方面的合作，另一种则是品牌合作。试举一例，上海复地集团打入北京房地产市场的方式就是通过收购直接进入，该集团前两年以约1.13亿元人民币的价格收购了北京康堡房地产开发有限公司69%的股权，从而拿到了北京昌平区的一低密度住宅项目的开发权，随后复地又收购了负债经营的房地产企业北京柏宏，获得其100%股权，成功接手其位于CBD区域的土地项目。

这样的例子已经屡见不鲜，近年来，海淀城市建设综合开发公司牵手鲁能地产，万科并购朝阳城市建设综合开发公司正在开发和尚未开发的项目，获得约60万至80万平方米的土地储备都是企业并购的典型，而这其中最著名的，应该是去年轰动全国的路劲基建收购顺驰事件。事实上，目前像富力、合生创展、金地、星河湾等诸多大型房企也都或多或少地面临着这样的处境。醉翁之意不在酒，尽管大多数并购事件中，交易的内容都是公司股权，但很显然，开发商真正看重的是股权所带来的土地资源。“如今，北京市场中有钱无地和有地无钱的开发商非常多。”某闯荡京城房地产业多年的开发商坦言，时下的景况让这部分人如坐针毡。

宏观调控政策念响“紧箍咒”土地和资金是并购的原始动力

专家认为，国家宏观调控政策明确提出要加大对囤积土地的治理力度，对于手中有土地资源而缺少开发资金成本的中小房地产企业来说，只有尽快让手中的土地进入市场进行开发才能保证其土地不被收回。信贷政策的收紧必然使中小企业因资金紧张而纷纷退出，将现有项目转让套现，大量项目将停建缓建，由此形成的市场空白会吸引实力派企业及外资进入，同时，银行资金必然会更多地流向那些真正有实力的企业，大企业会不失时机地收购中小企业及优质地产项目，从而实现规模的快速扩张。对于手中拥有土地，但没有资金实力进行开发的中、小房地产企业来说，被大企业并购似乎是唯一的出路。

并购风险暗存应谨慎充足资金及合理融资渠道是保障

并购似乎是大势所趋，但是在这样的市场大潮流之下，不少业内人士也表示了自己的谨慎担忧，并购的风险往往深藏不露，直到整合阶段或许才会暴露出来。事实上，在行业近几年的重大企业并购案中，无一不经历过或还在经历着整合之痛。不少并购企业在合并重组后的人事调整、利益牵扯以及债权债务处理方面极为纷繁复杂。

赵晨明还明确指出，“对于希望通过并购获得土地的房地产企业来说，并购项目首要的条件是有充足的资金及合理的融资渠道。现在这一阶段市场上好的项目并不少，每个项目的诱惑力都很大，所以对大企业来说，一定要看看自己有多少钱、有什么样的融资渠道，以免项目拿得太多，绷断了自己的资金链。”

邱旸