东恒时代、东亚·奥北中心等楼盘“模糊”收房新规

    “老合同”阻碍收房新流程

    记者调查发现，2007年12月北京进入了空前的交房高峰期，调查中的107个楼盘中有近8成在当月完成交房；而在今年1季度进行交房的20余个项目中，仅有晓月新城、The house红东方以及健翔国际公寓3个项目明确答复将按照新政策“先交房后收钱”。除此之外，包括东恒时代、东亚·奥北中心、新城国际、棕榈滩别墅等多个项目的销售人员均给出了模棱两可的答案：“业主要等接到《入住通知书》后再来收房，上面会详细说明收房程序，但目前我们也没有接到公司下发的交房流程，不太清楚。”

    “虽然还有两个月才入住，但我们一定是先缴费后给钥匙。”某一大型开发商销售负责人功先生告诉记者。他指出按上述方式收房的“正当”理由，“先交钱后看房”是多年来形成的市场规律，所有房子都有瑕疵也是真实现状。“开发商心里都明白，与政策相比更重要的是自律。尤其是后期还有项目的地产商，一定会尽量让业主满意，为后面的项目打基础。”该人士介绍说，为了避免个别业主因小问题而拒绝收房，多数开发商不会轻易放弃“先缴费后给钥匙”的收房方式，如出现业主不满，解决的办法就是让物业限时维修，还可接受退房。

    给出不改变收房流程的项目不仅仅是上述一家，北京湾、尚东庭、顺成嘉苑、朱雀门等项目也明确表示收房按照“先交钱后收房”。其中朱雀门的项目销售员申女士说：“我们收房也都是按照合同办，没听说有新政策。”此外，也有如US联邦公寓、荣尊堡等个别项目则表示不会对“非业主”提出的收房流程咨询进行答疑。

    各方声音

    买房人抱怨：交完钱就没了谈判的砝码

    “不签收房单、不交物业费，就摸不着房门钥匙；交完税费、签署相关文件后验房，发现存在问题不少。”没赶上新政策的实施，张女士说自己两个月前就是在这样的情况下收了房，眼下更因物业迟迟不来维修卫生间的裂缝等问题而懊恼。“我是在将各项不合格的地方都列在开发商提供的表上、物业承诺尽快维修的前提下才签字的，结果收房快两个月了也没等到物业上门。”张女士有些气愤地说，因为时间紧，最后只能自己请装修公司帮忙处理。

    “收房时，我们交了契税、公共维修积金、房屋面积补差款、装修保证金以及物业费后才让我们进来看房；签了收房单即使发现问题，自己也再没有了谈判的砝码。从目前看来，物业也的确是在忙着维修，但由于小区大且各家都有问题，因此排了两个月也还没轮上我们家。”张女士说。

    开发商揭秘：晚收房影响办产权证

    多位开发商承认“先交房后收钱”的收房方式是将收房的主动权移交到业主手中，是对业主权益的保障。“但同时新的纠纷也将随之冒出来。目前很多业主都是贷款买房，并由开发商在其贷款银行进行阶段性担保。要是业主们因收房环节而延期交钱，尤其契税晚交会影响到办产权证，这是开发商比较头疼的问题。”北京明天房地产开发有限公司营销总监贾玉鹏透露。在提及去年12月出现的收房高峰，贾玉鹏不否认除了是往年年底集中收房的惯例外，也不排除为了规避收房新政有部分计划在1月份收房的项目提前结束收房工作。

    贾玉鹏认为，不可否认的是，今后要想减少纠纷、顺利收房，开发商在房屋质量、施工时间的把握上更需下足工夫。收房新政的实施，让房地产行业向上迈了一个台阶。

    律师说法：纠纷源于混淆买卖和委托关系

    广东广大律师事务所北京分所律师庄清忠介绍，收房纠纷是房地产案件中比较典型的案件。“事实上是大家没有搞清楚合同关系，开发商有意混淆合同中的买卖关系与委托关系。”他指出，开发商把交纳物业费当成交房的条件之一，是把买卖房屋和委托管理两层合同关系合为一体，致使纠纷不断。此外，开发商在合同中对品牌产品配置玩文字游戏，也是导致收房纠纷的普遍问题。

    在现实操作中，收房纠纷多数是通过物业及时维修或是免交几个月的物业费解决，问题严重的最多就是退房。但合同中约定的开发商延期交房违约金也不过是万分之二，加上房产升值和已经占用了购房人近一年的首付款，开发商把房子接回来根本就不吃亏。

    “不过，今后购房人要是看房后不满意拒绝收房，直至演变为因房屋质量而延期交房，这对开发商影响是很大的。”庄清忠分析道。