物业公司与业主舌战法庭双方都拿《物权法》说理

新闻闪回：家住沈阳市铁西新区的王福生（化名），因把自己的车库租出去，改成食杂店经营，而被物业公司告上法庭。此案也是迄今为止公开出来的沈阳“物权法第一案”。

车库能不能改成食杂店，到底应该听谁的？昨日，沈阳“物权法第一案”在沈阳经济技术开发区法院开庭审理。在法庭上，无论是原告物业公司，还是被告业主王福生都用《物权法》当中的条款为自己辩护和维权。

各说各的理。

庭审开始之后，原告物业公司代理人张先生提出诉讼请求，要求王福生立即停止车库出租他人改做食杂店经营。

在陈述事实和理由时张先生表示，王福生违反了《沈阳市住宅物业管理规定》第四章第三十二条“物业使用禁止擅自改变物业使用性质”的规定，也违返了物业公司与老王在入住时签定了“物业管理服务公共契约”相关规定。同时，王福生的行为也违反了《中华人民共和国物权法》，并没有经过园区其它业主的同意。

而王福生则认为，他拿到的产权证表明，所谓“车库”的用途是“其它”，也就是经济用房，他购买时就是为了经济用途。物业公司的做法也违反了《物权法》的规定。

双方陈述完自己的观点之后，庭审也围绕着三大焦点展开。

焦点一：“契约”有效吗？

物业公司向法庭递交了王福生在入住时与物业公司签订的“物业管理服务公共契约”，以此证明王福生的做法违反了“契约”规定。

但是，王福生认为这份“契约”是无效的。首先，入住时不签“契约”就不给钥匙，他是被迫签的。其次，签字的是他女儿，而不是他本人，而房产证上的所有人是他。

第三“契约”上并不是物业公司的法人签的字，盖的也不是法人章，而是物管处的章。

对此，张先生表示，“契约”不是买卖合同，不一定由业主本人签字，直系亲属代签可以。而物管处是物业公司一个部分，负责物业管理，

因此有权与业主签订“契约”。

焦点二：是“车库”还是“经济性用房”？

物业公司称，王福生不能私自变更“车库”的用途。

王福生表示，他拥有的并不是“车库”，在他拿到的产权证明标明建筑用途是“它”而在《物权法》中只规定的住宅和经济性用房，并不存在“车库”这一说法。因此，他出租自己的经济性用房，并改成食杂店是正当的，不存在违规、违法的行为。

张先生表示，产权证上标明的是“其它”，这是因为我国房产登记和发证机关在说明用途时只有“住宅”和“其它”两种，用“其它”统称，而不会详细注明是商业网点还是车库。而“其它”所涵盖的范围就包括车库。

另外，虽然产权证明标明的是“其它”，但是在王福生与开发商签订的购房合同上，明确写明是购买“车库”一处，因此，王福生的行为还是不正当的。

焦点三：《物权法》“支持”谁？

在为自己辩护时，物业公司和王福生都不约而同地“拿出”了《物权法》。

张先生表示，《物权法》第77条：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，

除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”

因此，王福生把车库出租改成食杂店，而且没得到园区内其它业主的同意，这是违《物权法》的。

王福生同样拿出了《物权法》。他说，《物权法》第77条规定的是“将住宅改变为经营性用房”，而他拥有的“其它”，本身就是经济性用房，因此，不违反第77条规定。

同时，《物权法》第70条和第71条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”因此，他在不影响其它业主利益的情况下，有权处置自己的房产。

等待法庭判决。

昨日庭审结束之后，法官询问双方是否接受调解，物业公司代理人张先生表示接受调解，但是，王福生却表示“坚决不调解”。本案没有当庭宣判。