《物权法》生效 米东区“第一案”开庭

    《物权法》刚刚生效一个月，全国各地法院受理的与《物权法》有关的案件数量就大增。在百姓看来，《物权法》是他们财产权益的一个保护神，有了这部法律，在维权的时候就多了一件武器。

    那么在实际生活中，物权法究竟能为我们解决什么样的问题？来看看乌市米东区某小区业主委员会状告物业公司这一典型案例吧。

    天山网讯（记者于江艳报道）在《物权法》刚刚生效一个月时，米东区宏泰馨苑小区业主委员会便利用《物权法》，将小区物业公司告上法庭。11月1日，米泉市法院开庭审理了这起物业管理纠纷案。据米泉市法院相关人士透露，这是当地首起业主委利用 《物权法》状告物业公司的案子。

    按照立案时间，这也是《物权法》生效后，新疆第一起立案最早并开庭审理的小区状告物业公司的案件。

    在法庭上，宏泰馨苑小区业主委主任臧克全陈述说，未经业主委同意，物业公司在小区内靠近大门边搭建了一个亭子（简易房），以每月260元对外出租，承租人将亭子开成卖馒头、包子等的小饭馆。其倒在大门口路中央的脏水，以及冲天的黑烟污染了环境，影响了小区内1号楼、6号楼业主的正常生活。业主们对此反应强烈，业主委曾通知让其搬走，可物业公司至今仍置之不理。

    对此，宏泰馨苑小区业主委提出以下诉讼请求：一是要求物业公司停止侵权，拆除亭子；二是将亭子的租赁租金共计7600元返还给业主。

    业主委的诉讼依据是《物权法》第七十三条：小区内的公共面积、公用部位设施属于小区全体业主所有。对于违章搭建、损害他人合法权益的行为，要求行为人停止侵害、赔偿损失。

    面对业主委的诉讼，被告新疆宏泰建工集团宏达物业管理有限公司方答辩称，根据《物权法》相关规定，业主委员会不具备诉讼主体资格，而且亭子是房地产开发商委托其承建的，被告应该是房产开发商。因此被告主体不对。再有，该亭子的用地是房产开发公司的，不属于小区公共部位。

    在法庭上，原告坚持自己的诉讼请求，而被告则请求法院驳回原告的诉讼。经过一个多小时的审理，法官宣布休庭，11月9日下达判决。

    □案件焦点

    焦点一业主委能当诉讼主体？

    这起并不复杂的官司引出两个尴尬问题：业主委是否能充当原告？小区所盖亭子的占地究竟是公共用地还是属于房产开发商？

    在法庭上，宏泰馨苑小区业主委主任臧克全表示，业主委跟物业公司签订了物业管理服务合同，合同具有法律效力，这就证明业主委员会具有独立的法人资格。因此，作为独立法人资格的业主委，有权起诉物业公司。

    新疆银河律师事务所律师杨仲鹏说，业主委本身没有自己的财产，因此也没有经济赔偿能力，作为原告，一旦输了官司，就没办法执行。业主委员会是受业主委托行使权利的，因此，在本案中，业主可以自己起诉，也可以委托业主委员会起诉物业公司。

    焦点二小区公共面积咋界定

    在亭子建筑用地性质上，原告与被告双方各执一词，宏泰馨苑小区业主委主任臧克全说：“在小区内的自行车棚属于业主共同使用，而与之相距不远的亭子也应属于共同使用范围。这个亭子就搭建在小区大门口左侧，占用了小区的公共面积。”对此，被告在法庭上出示了3本房产证和4张照片，以此证明亭子是建在房产公司的用地上。

    新疆宏泰建工集团宏达物业管理有限公司方答辩称：亭子刚好挨着物业公司大门楼梯，因此亭子的建筑用地范围在房地产公司的用地范围内。对于物业公司出具房产证的真实性，业主委员会没有异议，但认为房产证和照片并不能证明亭子用地不属于公共用地。

    对于小区公共用地如何界定的问题，记者咨询了米泉市城建局，该局相关负责人表示，小区建筑物是否占用公共用地，要以规划局和土地局等相关政府部门的批文、有效证件为准。

    新疆金桥律师事务所律师李长华说，界定小区内的建筑物是否占用了公共用地，应该以规划局的立项审批为准，业主可到当地规划局去查看当时的立项审批。

    □现场直击

    11月1日，记者来到宏泰馨苑小区现场看到，用来经营的亭子已关门。小区6号楼2单元101房业主万博说：“小吃店老板早上五六点就点起炉灶，由于烧煤，烟囱排放的煤烟刚好飘到6号楼这边。我们一直不敢开窗户，小吃店还在大门口摆桌经营，搞得地上纸片乱飞。他们还把洗碗水直接泼到大门口的路上，弄得周围太脏了。”

    在现场，记者看到，亭子搭建在小区大门左侧，因刚好靠门，亭子左侧的小门只能半开。业主委主任臧克全说：“关于这个亭子，我们早在前年就向物业公司反映了，但一直得不到解决。因此，我们决定等《物权法》生效后起诉物业公司。10月8日，米泉市法院正式立案。”

    据了解，该小区目前有348家住户。据小区住户反映，亭子是2004年搭建起来的，每年3月-10月对外出租经营。10月31日，业主委将开庭通知写在小区公告栏上，号召有闲余时间的业主去旁听。11月1日开庭当天，有近20位业主陆续赶到法院，旁听了庭审过程。

    相关新闻

    全国各地频现“首例诉讼”

    《物权法》实施一个月以来，在湖南、四川、广东、浙江等地都出现了各自的“物权法第一案”，这些案例以围绕房屋产生的法律纠纷为主,涉及物权的保护、所有权以及用益物权等各方面,体现了《物权法》的全面性和有效性。

    但《物权法》不是万能的。目前最高人民法院等相关机构正在计划进一步细化《物权法》，补充更详细的司法解释，让这部法律涉及的范围更清晰，也能避免不少无谓的官司，提高司法部门的办案效率。

    我国《物权法》第一案落槌

    2007年10月8日下午3时，在湖南省长沙市芙蓉区人民法院民事审判庭内，随着审判长的法槌响过，一起关于房屋产权纠纷的诉讼案件一审结束。法院判令被告腾退所占用的房屋，并向原告赔偿占用期间的租金损失4855元。

    这起看似简单的案件，因为在中国首次适用刚刚施行的《物权法》，被写入了中国法制史。案件宣判次日，中国法院网一位编辑证实，据该网收集的信息，在10月8日《物权法》实施后的首个工作日，全国虽有一些人士依据《物权法》的规定提起了诉讼或者主张权利，亦有个别地方法院根据该法对某一案件进行了评议或其他司法行为，但直接依据《物权法》判案，芙蓉区法院的这一判决堪称全国首例。

    延伸阅读

    各地《物权法》第一案一览

    北京：一家公司为迫使债务人还债，擅自将债务人租来的车辆扣押，结果被车主以侵害物权为由告上法庭。

    宣判时间：2007年10月16日

    结果：原告胜诉

    成都：王女士出国多年，保姆唐某利用假公证将其房屋卖给张某，为此，王女士将唐某和张某告上法庭。

    受理时间：2007年10月1日

    结果：尚未揭晓

    厦门：物业公司把楼顶租给广告公司做广告牌，住在楼里的业主不乐意了，他们把物业公司和广告公司告上了法庭。

    开庭时间：2007年10月18日

    结果：尚未揭晓