国难之后房价骤降与房地产业改革

    近期部分大型城市房价骤降，在个人以及组织影响下大多数购房者仍处于观察状态。房价下降的原因有多种方面，在一路上扬的价格趋势下，一次这样的调整有着必然性与不可替代的功效；但是，相对萎缩的成交量，却不宜于房地产行业的长远发展。

    为了实现房产商与购买者的双赢，在房价增长的同时，购房者以最小投资享有最大利益。笔者今天将简单介绍关于房地产行业的三点改革：

    一.销售产品改革：

    房屋产权期货化，分期购买与获得。

    顾名思义，就是将房屋的所有权进行未来交易。具体方法举例如下：

    假设广州一处70平米房子价值80万。将房屋所有权期限分成两个阶段，前10年与10年后。买方A可以用房价的35%即28万购买房屋前10年的所有权，到期所有权将转让给地产公司或公司指定的所有权受让人；同理，买方B可选择提前购买房屋10年后所有权，应当支付约房价的65%即52万。

    以广州同类房的现期平均出租价格为例，每月约3300元，10年期即33万，大于买家A的购房房款。同时买方A还可以享有该房屋的收益、使用、定期内典当、抵押、房屋出让等权利，可以落实户口，解决子女上学等问题。

    由于土地是稀缺资源，房价长期的增长是必然趋势，10年后房价也极有可能增至数倍。

    用65%的现行房价去购买未来的房屋，所获得的收益率是任何其他形式投资都很难达到的。

    对于新房装修费及房屋转让费等，房屋所有权人与受让人将按比例分担。如房屋前10年

    所有权人A装修费15万，可以由A承担装修费的65%，10年后所有权者B在所有权购买时支付装修费的35%。但按规定，房屋装修费用不得超过房屋价值的固定比例，且在签订购买合同时A要提前申报房屋装修费用，由地产公司根据所要求的费用进行装修服务，实际超额部分由A承担。

    为了保护房屋价值，保证房屋所有权人利益，房屋所有权人应当购买住房保险，由于人为造成房屋价值损失的，损失的部分要在所有权转让时赔偿所有权受让人。保险费以及保险赔偿也要求所有权人及其受让人按比例分担。

    由于国家征地，拆迁等，对房屋进行赔偿补贴，所有权人可以全部获得，但应当在规定时间内给付所有权受让人原房价的65%以及房屋增值收益10%。本人今天只做简单时评，具体问题以后详述。

    由于购房者的需求不同，有使用、养老、子女生活、投资等不同的需求欲望，在房屋产品开发上一定要面向消费群体，区分并细化消费主体。任何的销售产品，都要求有与之适应的营销管理方式以及配套服务，如果开发上诉产品，与其配套的房屋装修，价值评估，抵押贷款等也要一并落实。

    二．营销方法改革：

    以综合促销代替传统营销，建立健全营销网络。

    房地产产品有着其特殊的属性，会随着时间的流逝，最终价值相对增长，所以地产行业可以理解为长期绝对盈利行业。争夺地产市场的分额与知名度，也是未来地产公司主要目标。以综合的促销扩大宣传与企业影响力，服务更多消费主体，将为企业发展带来更高效益。

    由于部分营销模式可能涉及商业秘密，笔者在此不进行详述。

    网络将是未来销售的主要载体，建立健全营销网络也有着其必要性。但今日笔者介绍的

    主要是人际网络营销，顾名思义，中国的企业发展除了产品，资本的优势，更要掌握大量的

    人脉，在产品市场定位时不仅要细分消费群体，还要寻找更多的营销合伙人。在部分第三产

    业的发展中，服务受益众也有可能成为服务的宣传、推广主体。笔者在对保险的研究中，设

    计了一个新型险种，意在有效利用中国大量人力，宣传推广、销售保险服务与产品。同时，在营销方案设计中也应当基于对市场的大体掌控与正确分析。

    三.管理方法改革：

    杠杆式激励制度，权责细分，统筹管理。

    制定合理，有效的激励制度一直是企业的困扰。绩效考核，作为员工工作评定、工资发放的基准，有着重要的作用，但同时也逐渐显露出许多问题。过高的任务额难以实现，激励机制效果不佳，销售服务等难以予以考核。

    针对上诉问题，笔者建议，将工资、提成、奖金，三类分别以不同方式进行考核、发放。

    工资仍比对任务完成度发放，提成额参照超额完成部分，奖金则以销售服务、人事关系、企业责任感等非客观因素评定，可以适当增加提成比例，降低奖金额度。在计划设定任务额时，可参照去年实际月销售最高额与最低额，求得“差额”，以完成最低额销售为工资的80%基础发放点，完成预定计划发放全部工资，完成“差额”再次给予工资的80%，也可按差额的完成度予以发放。为了提高员工企业责任感与团队合作意识，可以将其所在团队的任务完成率作为员工的考核，团队任务完成率提高1%，员工个人可提高2%，反之亦然。

    权责细分，统筹管理，对于第二、三产业十分重要，特别是第三产业的管理，是可以笼统的理解为人员的管理。由于不同企业权责不同，笔者也不便一一介绍。

    无论资产、地位、学识与否，将自己定位为社会主义的建设者，就会有着无穷的动力；一切以国家人民利益为出发点，看问题就会更远、更深，就会获得巨大的力量；以主人翁的心态投身祖国建设之中，即使是再大的艰难险阻，我们也一定能克服！

    作者：锁予龙